有时候真实比小说更加荒诞，因为虚构是在一定逻辑下进行的，而现实往往毫无逻辑可言。

我还在腹诽呢，明先生站起来点兵点将了：“哎，那个谁，钱总啊，我看很多观点都涉及财务了，让你的总监斯文一下嘛！”

“嘿嘿，阿拉不太熟悉国情，还是不说了，不说了。”庄斯文难得谦虚一下。

“哈哈哈，徒有虚名罢了，老钱哪，你啊！”明先生笑道。

“哼！我选的人我心里有数！倒是你，重用忘恩负义之人，你才应该小心！那谁不也说不出来什么吗？想驳倒鲍总，呵呵，可能还没出生吧！”钱老板反将一军。

“哈哈，好的，明先生。今天我一个小会计，斗胆请教房地产大亨鲍先生几个问题。您可以不屑一顾，但如果您要回答，请专业一点，因为在财务领域咱还没怕过谁！”

看到明先生殷殷期盼，年轻人热血上涌。

“呵呵，请讲，老哥洗耳恭听。”鲍总也不含糊。

“第一个问题，房产品牌就应该有暴利。我想请问鲍先生，您认为房地产是一个什么样的行业？给您三个选项，当然，您也可以简明扼要地多选，好吗？

A、技术密集型行业。

B、资金密集型行业。

C、劳动密集型行业。”

“哈哈哈，我选ABC，欧耶！”

“呵呵。问个题外话，请问鲍先生您是读的文科还是理科？”

“文科，这和文理有关联吗？”

“那就好办了！啊，不是要蒙你，我的意思那就是没有强大的逻辑支撑，也敢信口开河的原因了，能否为我们展开您的核心思维呢？”

“嘿嘿，明老鬼，咱是给你面子。不然，财经记者俺都不张他们！”鲍总说：“一、俺们开发商要运用环保、节能、减排等多项技术吧？所以，技术密集型行业！二、房产开发投入巨大，动辄几十亿，资金密集型行业！三、建筑工人成千上万，劳动密集型行业当之无愧！”

鲍总大手一挥，坐下了。

“呵呵，俺要说您的第一项选择就站不住脚！请反方主辩不要偷换概念，这里的技术密集型行业，专指自己发明创造先进技术并将其出售，或使用到自己的产品中去。本身不发明技术，你们见过房开公司建实验室吗？所以，房地产业不是技术密集型行业。”

话还没说完，鲍总勃然大怒。

“黄毛小儿，汝何口出狂言？你懂地产吗？开发了几个平米？俺走坏的桥比你看见的路都多！”鲍利面红耳赤：“只有成功了，人家才会理解你！否则，你算老几？”

“留神假牙！俺没开发过，只是作为财务，早已渗透到房产开发的各个神经末梢！顺便普及一下常识，俺们会计是西方人发明的，有一点掩耳盗铃，这也是他们的习惯。

俺给你卖弄一下，瓦西里?列昂剔夫1936年提出了投入产出方法，大大方方承认投入就是要取得巨大的产出。”

“哈哈哈，你尽管说些空洞的理论唬人吧！”鲍总大大咧咧：“你还是没能驳倒我资金密集型行业的观点哦。”

明先生和钱总也都疑惑地望着我。

“好的！我来反驳鲍总您的第二项选择。除了真正有实力的全国性的大房开能够同时开工建设外，其他的谁不是分期开工，滚动开发？

现在，让我们关起门来，鬼鬼祟祟计算您的投入产出吧。

首先，我们的土地出让金都只付了10%，其余一年付清。更有甚者，比如江东区北菜房开公司，房子都卖完3年了，还差政府土地出让金！

再来看建设成本。有没有实力的建筑商或包工头，都得替开发商垫付20%；最后，还未办理预售房许可证前，只有图纸就开卖，咱们管这叫“诚意金”，青港人说“楼花”。

住建局规定：25%的总投资才能拿预售许可证。

土地出让金占开发成本的1/3，开发商支付了10%，因此，开发商实际投入开发成本10%*1/3=3.33%；建设成本占开发成本2/3，包工头为您垫付垫付20%，包工头实际投入开发成本20%*2/3=13.33%。

总投资的差额=25%-3.33%-13.33%=8.34%。这个差额由业主排队上赶着交来的“诚意金”支付，几乎是行业内不公开的秘密。

请记住：到了这一步，开发商如愿以偿拿到了预售许可证，正大光明开始了销售，银行按揭前来助威。从那一天起，开发商停止了投入，一分钱都不用出了！

工程款和费用统统由业主的首付款及按揭贷款买单！

假定市场销售价格是成本的1倍，在会计专业上这叫毛利率50%，小case!

为了计算方便，我们假设：包含土地的开发成本5000元/平米，销售价格元/平米，开发费用10%，再假设开发商很穷，只开发了1平米，唉！请原谅俺算术不好，数量大俺会被搞晕的！

第一百七十三章 房地产暴利与“公摊面积”

那么，1平米的成本5000元，开发商实际投入5000*3.33%=166.50元，收入元减去成本5000元，减去各项税款2286.14元，再减去开发费用1000元，净利润1713.86元，与开发商实际投入166.50元相比，10.29倍。

投入产出比高达1：10.29。这还仅仅是1倍的情况，如果房产销售价格是成本的2倍、3倍呢？俺算术不好，算不清了。

综合上述因素考量，开发商的投入产出比将达到10倍以上！10倍以下你都不好意思给圈子里的人说，有人管这个叫财务杠杆。正如阿基米德大叔所说：给俺一根杠杆，俺可以撬起地球！

但是会计却是这样计算的：净利润1713.86元，销售收入元，所以，净利率1713.86/=17.86%，大家比较一下吧，看看谁更讲理？因此，资金密集型行业也不成立。”

言毕，静静等待鲍总的反驳。

“行了，你和我就不对等！俺懒得和你理论，有本事，你一条条反驳我的房产理念啊！”鲍总表面一脸不屑，却不安地扭动身体。

“好的，鲍总，明先生，请恕晚辈斗胆陈述！

第一条，“房产品牌就应该有暴利。”刚才已经阐述了，房地产业它只是劳动密集型行业，解决就业不错。既然如此，它的品牌只能靠设计、质量和环境，而不是舍本逐末，投入巨资去创名牌！

事实上，央视这23年来每年度的标王，现在活着的还有几家？不苦练内功，求新求变求突破，只依赖广告，那将大幅度减少您的研发投入和售后服务。

因为在一定时期，您的资源有限，此消彼长不是吗？所以，房地产的暴利是因为品牌投入巨大，这是站不住脚的！

第二条，“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”我觉得在商言商没错，但是因此就放弃我们企业的社会责任，这样的企业有意义吗？为什么不能适当打折，回馈社会，回馈群众？

更关键的是，不能因为房价高企，人家暂时买不起房，就侮辱人格啊！三省吾身，咱们最初的发迹或者说第一桶金是怎么来的？你有什么资格去嘲笑衣食父母？要在相声界，会被逐出师门的！

第三条，成本是公成本和私成本。

嘿嘿，不想撕掉成本的遮羞布，不公开就不公开呗！别混淆成本概念了，神马公成本，还母成本呢？一看就不专业！其次，公开成本就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。龌龊！你以为谁稀罕看？

第四条更可乐！谁告诉你的？历史证明所有的房价永远都是上涨的，从来没有一个国家的房价是下跌的。你不学经济史吗？青港和ri本房地产大跌，还不是二爹，你看不见吗？

想当然剪裁历史，这不是一个经济爱好者应有的历史态度！

第五条，“房地产非暴利，农民工也买得起房子。”

农民工，他们中的包工头一线城市买得起房没错，难道是千万个将军一个兵吗？

第六条：公摊面积是划时代的发明！我们终于在这一领域领先全世界！这一条等会儿再反驳。

第七条，“房地产商需要囤地，地里有粮心中才不慌。”不做评论，那是您正常的商业行为，但别捂地太久。

第八条，“傻瓜才期待房价下跌。”买卖有理，炒房无罪。

咱小老百姓不敢乱评论，但请您去看看，各地有多少空房？有多少鬼城？炒房侵略军所到之处，开发商开心，群众揪心哪！”

等我言罢，大家都不说话了，鲍总气呼呼的。

“哈哈哈，算了！鲍总，看我面上别和大军计较，他就是个初生牛犊。今天的务虚会，大家还有什么要说的吗？”明先生看到参会者都不说话，他才总结性发言：

“最后说上几句，对与不对自己理会！说来说去，不就是这么个说法嘛，房地产业确实是国民经济的支柱产业，在一定范围内是可以拉动内需的，国家要扶持。

但是超出一定限度，过热了，就会消耗过多的国民经济资源，造成整体经济过热。甚至会挤占一般制造业、高端制造业以及国计民生产业的资源。当然，这只是我个人的一些思考。”

“哈哈，明老鬼所言极是！现在咱们谈谈公摊面积吧。”钱总把讨论引入了另外一个更加沉闷的话题。

“我很好奇，什么是公摊面积呢？”明先生虚心请教。

“哈哈哈，我来回答吧。”鲍总说，“所谓公摊面积是指：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道等等。

2、套内与共用修建空间之间的分隔墙及外墙，为墙体面积水面投影面积的一半。

3、在丈量实践中，高层的分摊系数一般在0.18—0.26之间，而多层的分摊系数则在0.11—0.16之间。”

“大军哪，公摊面积对开发商和业主谁更有利呢？”明先生说。

“有一个老梗：每一个小区所有房子的公摊面积加起来一定会超过小区实际的公摊面积，这就是一加一大于二。”我把这几年琢磨出来的东西抖搂一下：

“假如你购买了一套100平方的房子，实际上只有70平方，如果是高层电梯房，可居住面积可能只有六十多平方。这个来自公共区域的面积差额，就是公摊面积。

它除了有效地降低了房价还可以更好的无中生有，成了购房者多花钱的“罪魁祸首”。开发商会选择建筑面积而不是套内面积（实际可使用面积）计算价格，增加收益。

只要能多计入一平方的面积，那么总房价就能多收一万元。有了公摊面积，还可多收物业费、暖气费，七十平方和一百平方收的钱差了百分之三十！

有人说不交公摊面积的物业费，就没有人打扫过道电梯的卫生，那你有没有想过？室内面积你倒是交了物业费，但是物业有派人到你家打扫卫生吗？

更搞笑的是暖气费也坚定不移地按照建筑面积来收费。可过道、垃圾道、变电室有暖气吗？设备厅、分隔墙上有暖气吗？

这些问题可都是一平方要收一平方的钱，谁来交？当然是冤大头的业主了，欧美的房开商对我国同行那叫一个羡慕嫉妒恨，套内面积跟建筑面积相比少赚了多少钱啊！是人家傻逼吗？”

“这不是坑爹吗？”明先生义愤填膺。

““公摊面积”虽源自青港，但并非李大卫发明，他只不过是引入内地的“背锅侠”。”钱总来自青港，更有发言权，“首个采用公摊面积销售的地产项目是青港香槟大厦，时间为1954年。”

“李大卫真是大神啊。”鲍总艳羡不已：“李大卫在媒体公开发声：在职业上我是一个纯粹的商人，不要用那些空洞的道德来衡量我。但他在内地囤地获取暴利，却是事实。

比如，李大卫在燕京的项目，1993年拿地，2018年才开发完成，房价从2000元涨到了元每平方米。山城20亿元拿地，10年后卖地皮200亿元。

他在内地三十个项目，仅三分之一完工，开发时间少则三五年，多则20年，堪称内地“囤地王”。囤地捂盘高价出售，导致住房供不应求，价格节节攀升，对地方经济构成损害。

李大卫引发争议的还有卖出内地资产，买入海外资产。因此网民、房奴对其痛恨有加也不是完全没有缘由的。”

“我讲讲李大卫在青港的所作所为吧。”钱总既羡慕又鄙视：“因为李大卫对青港天然气、电力、水，零售业的垄断，极大损害了消费者利益，但是他对自己的垄断行为少有反思。

尤其是2013年3月28日青港工人不满自己的工资15年有减无增的罢工，他在接受记者采访时刚说要当成家人一样善待员工，当场打脸哪！

虽然李大卫业务遍及全球，财富惊人，却并未被大多数人所认同。2009年，新加坡总理说：“他制造了什么行销世界的产品了吗？没有！”

李大卫对于社会进步毫无促进作用，才会引起争论。

尽管他在内地做了不少慈善，但依旧没能扭转不利的舆论环境，因为他在房地产上索取了超级高额暴利。太多普通人的利益因他囤地而受到了极大的伤害，这一黑洞难由慈善填补。”

“其实，李大卫只是赶上了好时候，并敏锐地发现了青港和内地资本膨胀的本质。但他是一个表里不一、极度虚伪之人，我理解的慈善是一种大慈善，真慈善！

首先你应该对你的员工好；其次，你要适当承担社会责任；最后，你遵纪守法，赚取合理的应得的利润。

不要采用垄断、囤地等卑劣手段，疯狂压榨广大平民的血汗钱。否则，由你出面做的慈善，背后是万千老百姓无穷的辛酸和血泪。

这样的慈善说羊毛出在羊身上是轻的，它根本就是虚假的慈善，是无情剥夺无数老百姓财产后，被迫演戏而吐出的一星半点的骨头！”

我欲哭无泪。

“有的人在自己的祖国狂赚，然后把钱转移到国外，孝敬外国干爹，美其名曰国际主义。我就纳了闷了，为什么你不能从国外狂赚，再回国支援祖国的发展呢？这不也是国际主义吗？算了，不说了，刘大军留下来和鲍总谈判，其他人散会。”明先生说。

后记：明日俺爹90大寿，俺想请假一天。